"IDEAS NUEVAS PARA LUGARES COMUNES"

El 'boom' inmobiliario no solo multiplicó el negocio de la construcción y los créditos. La administración de edificios crece con el fin de mantener el valor de los predios y la tranqulidad. 

Cocheras con puertas levadizas, recepción, vigilancia, jardines, terraza, sala de reuniones, ascensores. Estos lugares comunes son un espacio físico de real convivencia entre los vecinos de un edificio. Ambientes que, si no son bien atendidos, no solo pueden ser motivo de discusión entre los propietarios, sino también originar una merma en el valor de esa propiedad que, con tanto esfuerzo, se adquirió a largo plazo.

Esta doble labor de armonía y mantenimiento es la que realizan las empresas administradoras de edificios y condominios. Tomando en cuenta que, según la Cámara Peruana de Construcción (Capeco), el año pasado la actividad edificadora en Lima y Callao creció 11,7%, no es de extrañar que este tipo de negocios haya crecido más de 30% en el mismo período. Los empresarios entrevistados coinciden en que la complejidad de este negocio está en los residentes, a los que hay que guiar y concientizar de que su propiedad también se potencia con las áreas comunes.

OFERTA Y CLIENTES

Cuando a Román Ramírez el Estado lo liquidó, en 1993, tenía 45 años. Supo que no conseguiría otro empleo igual e invirtió US$4.000 en su empresa de corretaje. "A los dos años recibí la oferta de dar seguridad y mantenimiento a un centro comercial en la avenidad Emancipación", afirma. Desde entonces, empezó a gestarse lo que sería Geseman: una empresa que brinda comodidad y tranquilidad mediante los servicios de limpieza, seguridad, contabilidad y administración.

"Tenemos un oficial PNP que capacita a la gente de seguridad (vigilantes), gente especializada en ascensores, bombas de agua, puertas levadizas (de cochera) que atienden las emergencias de nuestros inquilinos", refiere Ramírez. Actualmente la rama del corretaje se separó y Geseman tiene 50 edificios de vivienda a su cargo, de diferentes tamaños y en distritos tan distantes como La Molina, Miraflores y Jesús María. El crecimiento ha sido tal que Geseman cuenta con cuatro oficinas.

¿Pero, cómo se consiguen los clientes en un negocio así? Las experiencias incluyen desde las alianzas con constructoras hasta el simple recorrido a pie en busca de edificaciones en marcha. Angélica Ruiz, gerenta de la compañía administradora Gestión y Recursos, recuerda que hace 14 años solo dos empresas administradoras acaparaban el poco mercado existente. Y ella se dedicó a buscar edificios y a averiguar cuándo se reunían los vecinos y, si era nuevo, cuándo era la entrega de departamentos para dejar sus volantes. ¿Su oferta? "Mantener las buenas relaciones entre vecinos con una administración neutral y profesional, que preserve el valor de la inversión. En un departamento se vive en un contexto de áreas comunes", dice Ruiz.

A todo ello se lo conoce como mantenimiento e incluye los conceptos de honorarios de la administración, así como los gastos del edificio en agua, luz, vigilancia, reparaciones de ascensor o bombas de agua, jardinería, puertas levadizas y gastos extraordinarios, por ejemplo, el pintado de fachada.

Este monto de dinero se divide entre el número de departamentos (en partes iguales) o por el metraje de cada predio. Todo depende de la junta de propietarios del edificio. La cobranza tradicional era de puerta en puerta pero, actualmente, las empresas prefieren abrir una cuenta corriente a nombre de la junta donde se hacen depósitos directos. El reporte detallado de los ingresos y egresos puede entregarse por escrito y también por correo electrónico. Usualmente, los administradores cobran el 10% del total de gastos mensuales por mantenimiento.

"Muchos jóvenes y nuevos propietarios llegan al departamento y no tienen idea de lo que viene después. Nuestra constructora los deja con una guía", sostiene María del Carmen, responsable del márketing de la Inmobiliaria Marcan.

La compañía administradora Lucor ha llegado a crear una interesante alianza con Marcan, luego de años de experiencia en el corretaje inmobiliario. "A veces siento que nuestro trabajo es de control de calidad pues, luego de la ilusión de la compra del departamento, viene la realidad de gastar no solo en la cuota con el banco sino en el mantenimiento", comenta Lucy Córdova, gerentea de Lucor. Ella ha creado el paquete de tres meses para la parte inicial: servicios legales como la creación de la junta directiva, la inscripción en Registros Públicos, el control de las cobranzas y ejecutar la firma con terceros para el resto del mantenimiento. "Después, los dueños decidirán si siguen con nosotros o si deciden administrarlo por su cuenta", agrega.

FUTURO DE CEMENTO

El crecimiento de estas empresas es posible por la cantidad de edificios a su cargo y la diversificación de servicios. ByT Mantenimientos llevaba 20 años dedicándose al mantenimiento de ascensores, pero desde el 2002 vieron el vacío en la administración. "Quisiéramos crecer más, pero nos traba la falta de personal formal y ya hemos aprendido en el camino", refiere Jorge Barco, gerente de ByT Mantenimiento.

Ya no le pagan a terceros por jornal, sino por obra culminada y hasta han tabulado los tiempos que tarda el arreglo de, por ejemplo, una cisterna (dos días) y el pintado de fachada (una semana para edificios de 4 pisos). Por su parte, Geseman proyecta que, a fines del 2008, reciclará y venderá la basura de esos 50 edificios que administra, en una planta especialmente acondicionada para ello.

En conclusión, para terminar de profesionalizar este trabajo los administradores necesitan que sus proveedores estén en la misma sintonía: no solo se trata de arreglar un inmueble sino de satisfacer a inquilinos. Una gran diferencia.

LAS CLAVES

¿Cómo se elige la junta directiva de propietarios? 

La Ley 27157 de Propiedad Horizontal determina que, en sesión ordinaria, se elijan a propietarios hábiles como presidente y tesorero del edificio o condominio.

¿Qué documentos necesito de la constructora para la entrega de las áreacomunes?

Requiere la inscripción de declaratoria de fábrica, independización y reglamento interno en Registros Públicos de Lima y Callao. Asimismo, la constructora debe dar los certificados y garantías operativas de los equipos e instalaciones del edificio o condominio. Finalmente, bajo cargo, a la junta directiva electa entregará los planos generales de la edificación, llaves de los servicios comunes, depósitos, entre otros objetos.

¿Qué servicios requiere mi edificio o condominio?

Primero el de administración, para el manejo de recursos. Luego los servicios de portería, recepción, limpieza y mantenimiento, jardinería y reparaciones.